量子世界

美国总统贝拉克・奥巴马2月18日在亚利桑那州公布耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》。有媒体报道，这个计划就如1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，它同样是美国当前房奴的解决运动。这一计划让900万房奴从困境中解决出来，将帮助大约900万房奴保住房产。 该计划的内容包括四个方面。第一，放宽抵押再融资限制，允许信用良好的房主向"房利美"和"房地美"等房贷机构再次申请低利率贷款，以降低他们偿还先前房贷的难度。这项措施有望帮助400至500万"负责任的"房主实现抵押再融资，进而减轻还贷负担，让他们"更供得起"住房。 第二，鼓励房贷机构减"月供"。这项措施主要针对那些背负次级抵押贷款的房主。在当前的情况下，这些靠次贷购房的中低收入房主眼陷入困境，一些家庭每月须偿还的住房贷款已占全家月收入的40%甚至50%。这项政策鼓励贷款机构为这部分房主降低月还贷额。如果贷款机构同意调整贷款，将房主的月还贷额所占收入比例降至38%以下，那么政府将对这些贷款机构提供"补助"，帮助把上述比例再降至31%。这项措施将惠及300万至400万房主，同时也有助于稳定房市乃至整体经济。而这些项目的支出将完全用于那些确实需要帮助的房主，不会提供给地产投机商和房地产开发商。 第三，是为政府加大对两大房贷机构"房利美"和"房地美"的注资，目的是将房屋抵押贷款利率维持在低水平，鼓励中产阶级家庭继续购房，提振市场信心。 第四，对于那些没有责任感的房屋购买者、肆无忌惮的房地产贷款商、见利忘义的投资者完全排除在这次《房屋稳定计划》之外。 一般来说，尽管这次美国次贷危机根源是多方面的，但其核心就是房地产泡沫导致的结果。因此，美国的《房地产稳定计划》是要救房地产，但是对吹大房地产泡沫的任何因素或政策都不鼓励，反之房地产市场恢复过程中仍然要严格的限制。比如说，美国房地产救市要救的是购买住房居民，帮助他们降低购买住房的成本，帮助他们降低购买住房每月的负担。而对于住房炒作者、投机者等一个都不救。 而在这点上，中国出台的房地产救市政策，并不找当前中国房地产销售萎缩的原因所在，也不看房地产市场价格水平如何，而是臆想只要能够让房地产市场的销售增长的政策就无所不用其极，...

国内房地产市场低迷或房地产销售萎缩已经有一年了。尽管这一年多来，在房地产开发商的游说下，政府出台一系列房地产救市政策，他们希望用这些政策来激励市场重新走好。可以说，近半年来，为了重新激发出房地产市场需求，政府的房地产政策无所不用其极，能够想到的、认为对房地产需求释放有利的政策，政府就一一出台了。比如说，信贷优惠、税收优惠、购买住房入户口等。就目前的情况来看，现行的房地产政策比2007年房地产高度繁荣时的政策的宽松有过之而无不及。但是，房地产政策出台了这样多，为什么市场不领情？为什么民众没有意愿进入房地产市场？何也？这些都是我们值得认真思考的问题，是需要从中寻找问题之根源所在。 首先，近半年来出台的不少房地产政策，无论是中央政府出台的还是地方政府出台的，政策制定者往往更多的是参考历史数据与经验，更多的是以行业利益为出发点而不是平衡整个市场的利益关系。为什么说近来的房地产政策仅是参考历史数据及经验？主要表现为，在最近的房地产政策制定时，更多的是参考过去发生过的事情与历史之经验。比如说，购买住房者抵扣个人所得税及购买住房上户口，在早些年这些政策确实推动了当地房地产的繁荣，但是事过境迁，这些政策在现在、在全国所有的地方都起作用吗？就令人十分怀疑了。但是，即使这样，不少地方政府还是大力推行这样政策，以为这样能够释放出房地产的需求来。 还有，2007年央行的359号文件对购买第二套住房者采取市场的价格，从而使得狂飚的房地产投资突然停了下来，或房地产市场出现前所未有的逆转，因此，就有不少人认为，只要重新放开对第二套住房的信贷限制，那么房地产市场就会重新走向繁荣。但是，最近商业银行的利率水平及信贷政策与2007年359号文件已经不知宽松多少，这些政策出台后，居民却没有进入房地产市场。关键的问题是市场环境变了，购买住房的对象变化。如果说，只是站在历史与经验的基础来调整房地产政策，以为过去行之有效的政策，只要重新恢复就能够起作用，但是实际上整个市场环境与条件已经变以，这些政策所起到作用当然也是十分有限。 还有，政策是什么？每一次的政策调整的实质又是什么？一般来说，政策就是人们为了达到某种目标或解决某项问题所采取策略。它所考虑是要达到什么目标、通过什么方式进行、其效果如何。而政策调整的实质则是相关当事人之间利益关系的变动。因此，每一项房地产政策都是一次利益关系调整。即然是利益关系的调整，...

最近无论是CPI下降，还是中国人民银行副行长易纲的言论，市场对国内金融市场利率水平的关注是前所未有。因为，在不少人看到，1月份CPI下降到1%，自然为央行利率下调留下了空前。但是，媒体则认为，在易纲看来 "未来降息空间不大"。现在我们要问题的是，未来央行的降息空间到底有多大？是如有些媒体或研究机构所说，中国的利率也会降到零水平上吗？ 一般来说，利率是金融市场资金的价格，利率的变化决定资金的供求关系及企业与个人的融资行为。但是，这只能是对成熟的市场而言，对中国来说情况则有所不同。 我们来看一下国内利率水平与机制。我们可以看到，次贷危机爆发以来，特别是2008年9月份以来，全球各国利率一降再降，美国和日本已经趋向于零利率，加拿大与英国利率为1%等。在全球一片低利率或零利率的潮流中，中国也没有袖手旁观，在同一时间，央行也连续5次降低国内商业银行的存贷款利率。 随着最近国内CPI回落，不少人的意见认为国内银行的利率仍然偏高，商业银行的利率仍然有很大下降空间。但实际上，全球各国金融市场的利率与中国商业银行的利率不是同一种利率。前者是货币市场银行间同业隔夜拆借利率，是金融市场的批发利率，而这种利率在中国也是正在形成的Shibor(上海银行间同业拆借利率或上海利率)。如果都以这种批发利率来看，其相差很小。全球许多国家这种利率基本上处于1%水平，而上海利率也在0.84%了。而商业银行的存贷款利率是零售利率。所以，由于两种利率的性质不同，其差别自然不小。如果国内商业银行存贷款与美国商业银行同样利率比较，应该差距不会太大。比如中国一年期存款利率为2.25%，与之对应的是美国大型银行一年期定期存单(CD)客户零售利率水平在2.14%左右。中国个人住房按揭贷款利率为4.158%，而美国同样的利率为4.5%。由于上海利率刚刚起步，因此，目前国内金融市场主要是以一年期商业银行存贷利率作为基准利率，而不是如美国以批发利率作基准利率。 还有，近几年来，中国商业银行的存贷款利率不断地在向市场化方向走，但就目前的情况来看，它仍然是一种央行管制下的利率。这种利率的市场化就在于央行不断根据市场的变化来调整存贷款基准利率，在于商业银行的利率实行存款利率上限管理，贷款利率的下限管理（即存款利率规定一个上限，商业银行在这个上限下可以浮动，但不可突破这个上限；而对于贷款利率，则规定一个下限，商...