易宪容文集：靠信贷的利率优惠救不了低迷楼市
2008年10月22日，央行发出通知，宣布各银行可以对购房人进行综合评估之后，把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%.对于这一房贷新政的出台，房地产开发商欢呼不已，以为2003年用房地产18号文件打压央行的121号文件的情景又重演了，房地产市场又回到房地产开发所希望看到的暴利的春天。因为，该政策的出台不仅是房地产开发借助救经济游说的结果，而且该政策比起2007年所出台的、房地产开发商所认为阻止的上一轮房地产暴利的359号文件之宽松有过之而无不及。所以，2008年10月房贷新政一出台，A股市场上的房地产板块也随即上扬，但是3个多月时间过去了，房贷新政所带来的效果与房地产开发商所希望的则南辕北辙。何也？问题是经济市场环境变了，民众意识知识不同的、商业银行体制不一样了，在这种情况下历史岂能够重演？当一种政策出台，其利益仅是倾向一方，那么这种政策要实施肯定会大打折扣。我们先来算几笔帐，来看看这种信贷新政的利益是如何来分配的。 首先，对购买住房的人来说，我们先按照房地产销售人员的算法来看。如果购买一套套内面积99.11平米的商品房，总房款是51.6916万元。按照首付15.6万，贷款总额为36.1万元计算，贷款利率7折的情况下，每月月供为2242元，20年共需支付53.8万元左右。而利率无折扣的情况下，每月还款额为2573.64元，20年共需还款61.7万元左右，也就是说，36.1万元的贷款，20年里，享受利率七折的购房者要比利率无折扣的购房者少支付7.9万元，比利率85折的购房者少支付3.6万。这是房地产销售人员告诉购房者的算法。在早几年房地产销售火爆的情况下，很多的购买住房者就是通过这种计算的方式进入房地产市场的。但是这个购买住房的人是不是真正能够享受3.6万元的优惠呢，这就得另外分析了。 因为，从这种算法来看，他假定了购买住房者今天购买房子之后，其利率水平20年没有变化，其优惠政策20年也不变化。但是，实际情况并不是这样。因为，当前的利率之所以这样低、利率政策之所以这样优惠仅是在经济处于严重下行风险时采取的特殊政策。可以说，这种特殊的优惠政策及优惠利率马上会随着整个国家经济好转而改变。除非中国的经济20年一直处于严重下行风险中。这种情况根本就不可能。假定下行风险会出现，那么购买者未来的收入来源也会一天比一天差，那么购买者只...