冯仑：一个下海者和一个时代的脉络
在一个企业高峰论坛上，围绕房地产未来发展，万通集团董事局主席冯仑在演讲中说：我们提出一个口号叫用创新和变革对抗和超越，用这个方式寻找我们下一个蜜月所在地。
“但是，同一个媳妇不可能有第二次蜜月。我们一定要在下一个蜜月到来的时候变换地点和场所、变换人、变换姿势，这就叫创新。”你知道——这是一个善于表达自己认识的人，同时也给人留下深刻印象的人。
冯仑，1959年出生于陕西西安。
这个年龄刚好同恢复高考对应起来，1978年他进入西北大学学习经济。
西北大学的历史可以追溯到1902年的陕西大学堂，最初的时候就有商科，1977 年西北大学恢复了经济学专业和经济学系，1985 年正式成立了经济管理学院。几乎是在冯仑求学的同一时期，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在同一院系学习。
在获得经济学学士学位之后，1981年，冯仑考取了中央党校的研究生，也是党校最年轻的研究生。在进一步获得法学硕士学位之后，他获得了第一份工作——留校任教。
冯仑后来总结，做生意的人特别会说，尤其是创业者，“我原来当过老师，老师就是在不停地讲一些重复的内容。”他的第一个月的工资是68元，用作“胡吃乱喝”了。
之后，据说是因为他主动要求，被下放到武汉挂职锻炼，先是到武汉搪瓷总厂，半年后到市政府经贸委，前后一年，然后回到北京。
当时党校在承担“意识形态领域的领导体制”的研究。冯仑回忆：“我是牵头人，主要是研究党怎么样来进行意识形态领域的工作。”
之后冯仑被借调到中宣部，在理论研究室继续这一课题的研究。1988年的夏天，冯仑被正式调到国家体改委的中国经济体制改革研究所，在比较体制研究室当副主任。
到这个阶段，你仍然看不出，冯仑同下海经商有丝毫的联系，更何况“下海热”还远没有到来。
当时除了北京，全国还有几个省设有体改所。海南刚刚建省，冯仑被借调到海南，去筹备海南改革发展研究所。在筹备时候，“我做常务副所长，当时的体改委主任做所长。”
问题就来了，研究所有40个体制内的编制，还有80个“改革编制”，这意味需要自己解决薪金的问题。80个人中的40个人后来办了一份刊物，这就是今天的《新世纪周刊》。余下40个人注册了一个公司，预想是用经营赚来的钱支持研究所的研究。
上面给了一万台彩电的进口批文，不过那个时候，冯仑们还颇不擅长经商，兴趣也不在这儿，最后将批文转让给了另一家国有企业，获得了20万元。
同一时期，后来被称为“万通六君子”的人物关系开始形成。2005年8月冯仑在接受《新京报》采访时回忆：当时王功权和刘军在去海南的大巴车上偶然相遇；而我当时在海南省体改所任常务副所长，曾在人民大学招聘研究生毕业的易小迪，鼓动他到海南；王启富也是我招聘进来的。“以后大家在一起做事就按先来后到顺序让王功权和我负责。”
2008年8月，业内人士喻建欢同冯仑访谈，在问到当时，如何解决“改革编制”户口，档案等问题时，冯仑回答，实际上当时，他自己的档案也“悬在空中的，刚办到当地的组织部”。
“到89年了，事情发生了很多变化，后来我的档案又被退了回去，直到这个机构随后解散。我且如此，何况他人，这样很多人都被闲在空中，鸟兽散了。”
再有名的人，随着时间的流逝，在人们的记忆中也逐渐淡去了。
1989年10月，民营企业南德集团与前苏联达成了以易货贸易的形式购买4架T-154客机的交易，轰动一时。此后，南德涉足到卫星、国有企业改制等诸多领域……
“我在体改所的时候就经常听说老牟如何了得，有印象，但一直没见过。”
后来在海南冯仑认识了帮助牟其中做成飞机生意的汪兆京，他是南德驻海南代表，到1989年9月的时候，冯仑既无事做也没有工资，汪兆京因此建议，不妨到牟其中那边去。
冯仑后来在《一个时代的光芒》一文中回忆：他给我的印象是个子特别高，手里总是拿个大茶缸——后来他也一直是这个形象。他把茶缸往茶几上一放，开说的事情就是天下、国家、改革、命运之类。
当然，冯仑熟悉媒体方面，他的工作是负责外部联络与形象经营，事实上他还作为第一任主编办企业内部报纸，也就是一度名声在外的《南德视界》。冯仑后来的头衔是总办公室主任兼西北办主任。也帮助南德引进了不少人。
冯仑将王功权介绍进了南德集团，王功权又将刘军介绍进南德集团，易小迪当时则在海南办印刷厂。
“更有意思的是我离开时以及离开之后与老牟在内心的较量，这纯粹是一种男人和男人之间的较量。”冯仑是如此描述，他和牟其中之间的隔阂。一段时间，冯仑想法颇多，其中有一个想法是，能够让牟其中退而只做董事长，具体业务他们一帮年轻人来做。当然，肯定不成立。
另一个想法是成立一个公司，名字叫“万通”，万通代理事务所，意思是什么都能干，那个时期让人不由得联想起《顽主》中的“三替公司”，甚至于列了章程，不过最终没有注册下来。
之后，冯仑再次去了海南，临走时没有打招呼。“老牟知道后非常恼火，因为我一不要钱二连招呼都不打，说明内心极其自信，且不把他当回事。我是南德历史上第一个炒老板的人。”
以后，冯仑想找机会同牟其中解释一下，牟其中不见，后来，牟其中因为业务方面，通过下属要约见冯仑，冯仑表示也不见了。
再往后，牟其中出了状况，事后我们知道，2000年5月30日在武汉市中级人民法院一审宣判，牟其中因信用证诈骗被判处无期徒刑。
1999年11月《羊城晚报》报道：1日上午8时，武汉中级人民法院，当控方指南德已资不抵债时，牟其中称他在国外有多个合同，如某大集团，世界排名前10位的大银行担保，向他提供500吨黄金还债，并称这是不得已才当庭透露的商业秘密。
冯仑表示之前接到一个电话：“我是牟其中，我没出事。给我拿些钱，回头我还给你。”原因是请律师需要一些钱。
冯仑找人商量了一下，觉得不妥，决定：在二审判决之前不便介入，也不便给予任何资金上的支持。但是，“牟其中劳改出来了，生活上所有的事归我冯仑管，我负责养老送终。对我个人来说，无非多了一个爹，原则上我爹多少他多少，对朋友也是个安慰，他岁数和我父亲差不多。”
网上流传一篇文章，以牟其中口吻回应冯仑，因为没有正式来源，不便于引用，具体是对一些事情，不同的看法，颇显个性。其实当事人对已发生的事情有不同看法，不奇怪，事情过去很久，提或者不提都不再重要了。
1991年9月13日，重新聚拢起来的六个人注册了“海南农业高技术投资联合开发总公司”。法人代表、总经理一栏填了王功权。注册资本是多少并不重要，最初的时候只凑两万多块钱。
王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业，之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。1990年3月经冯仑介绍进入南德集团，后来担任南德集团天津投资公司副总经理。
冯仑和刘军的头衔是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富则担任办公室主任。那是5个人，还有一个就是潘石屹。
潘石屹，1963年10月出生于甘肃省天水，毕业于河北石油职业技术学院。“大学毕业后，我分在石油部管道局工作。这个局有4万多人，光机关干部就有1万多人。”于是1987年4月他从机关辞职下海。
他先是到深圳，在一家培训公司，冯仑回忆，“我们研究所下边公司在深圳招聘的一个人员。”之后，潘石屹也到了海南，在一家砖厂当厂长。一度，海南各地的工程停了，砖厂没有业务，民工也没有收入，潘石屹用自己的钱买来米，同民工一天天捱。
潘石屹回忆，1991年的大年三十他找了一个招待所，开了一个最便宜的房间：我跑到一楼央求一个值班的小姑娘让我在值班室里看春节联欢晚会，她同意了。谁知晚会刚看了个开场，她又改主意了，死活不让我看，一个劲赶我走。“我只好一个人回到房间。一种从来没有过的孤独感漫上心头。”
冯仑一次在同广东人聊天时听到了“机构按揭”，查了词典才理解意思，这是这家公司重要的起步。
他们从北京的一家信托公司借到了500万元人民币，冯仑事后回忆，“那时的海南很热，大家也愿意借钱给海南的项目，只不过利息很高，我记得应该是在50%。”潘石屹回忆，“利息好像是20%，这笔钱由他派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。”
他们买了金贸区的九都别墅，首付500万元，其余1000万元通过中亚信托做按揭。潘石屹负责买卖。
潘石屹遇到了新生事物，“我们当时不到三千元/平方米买过来八栋。在手里放了一两个月，没人要，出不去，这可麻烦了。”
回过头来看，他们正处于一轮经济周期的起点，之后是小平南巡讲话，人们对经济的预期改变了。
“先来了山西的大老板韩九吉，我开价4000，又来了一个内蒙的，我又开价4100。”初涉房地产的潘石屹对房地产居然有独到的理解，此后他不断抬高价格，虽然韩九吉很“气愤”，但是终于在4200元的价位买下了三栋，之后价格抬高到了6000元。韩九吉后来成为潘石屹很好的朋友，也是潘石屹庞大山西粉丝团的发端。
这群年轻人终于迎来了他们的黄金时代，冯仑事后的总结是，“天天过年，夜夜结婚”。潘石屹则将其同2000年前后的“.com”时代比较。1992年公司初组建集团，正式启用“万通”，冯仑也开始了他的董事长生涯。
当然，蜜月持续的时间并不太长。
当时海口常住人口 15万，暂住人口 50万。而当时规划局统计出来的报建面积大约是人均50平方米，对应北京人均才7平方米多一点。潘石屹看到这一组数据之后，觉得前景堪忧。
冯仑从另一个侧面看数据：当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。
冯仑事后认为，最终他们能够退出泡沫，得益于他们的思考：92年公司成立一周年的时候，我们就认真在公司讨论了几天，形成了一个共识，都反应在我们写的一篇文章，叫《披荆斩棘，共赴未来》。
几个创业伙伴商量一下，认为应该分散一下风险，于是潘石屹领了五万元的差旅费到了北京。
有一天潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，无意中听到市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，但是现在没人做。
潘石屹找了北京市体改委主任贺阳，正好冯仑以前认识他。贺阳说这是个好事，以后都要按公司形式组建。
于是找了中国工程学会联合会和中国煤炭科学研究院，两家同意作为发起单位，之后又说服了纺织部下属的中国华诚集团。那么注册资本金呢？冯仑和潘石屹两人一商量，觉得应该往大了做，最后定为8亿元。之后在《金融时报》做了一个整版北京万通实业股份有限公司的“招股通函”……
1993年，房地产市场面临宏观调控，北京华远房地产公司有意将阜城门“新世界广场”项目转出来，于是万通就接下了这个项目。
之后，香港利达行邓智仁揽下了新世界广场的销售代理，我们知道，这一时期，邓智仁正在为其“玫瑰园”项目扰头不已。
万通新世界的办公楼从一期的2200美元/平方米，六个月后就升到3300美元/平方米，由于项目采取2200美元/平方米以上5：5分成，邓智仁确认佣金超过8000万美元，当时收入最高的销售员年收入达到了80万元，在上世纪90年代初期，颇具轰动效应。
潘石屹认为广告很关键：做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，一打广告的效果，就像没吃过药的人第一次吃感冒药……当初我们在广告上打了大约有一千万元的广告，在当时来说是天文数字，《人民日报》海外版、《文汇报》、《大公报》上都是整版整版的广告。
从产业的角度看，邓智仁港式销售模式引发关注，随后随人员流动得到了很好的推广，今天的“控销”，最初即来源于当时的港式销售模式。
这一时期，万通给人更深刻的印象是阜城门小商品批发市场，最初的时候，万通希望可以在北京的西边复制类似赛特、燕莎，因此上马百货公司，后来发现运营不理想，最后决定转型做北京最高档的小商品市场，结果市场回应积极。
无疑，新世界广场项目之后，万通进入了一个高歌猛进的阶段。潘石屹回忆:“第一个举措是收购北京电影制片厂，厂长都到万通上了半年班，最后收购失败。”之后收购贵州航空公司，武汉国投，陕西证券，并且成为民生银行的大股东。
这是冯仑的江湖：“公司扩张后，全国十几个城市都有业务，如同梁山兄弟一样，我们走到哪里都不用带钱，一下车‘兄弟’们前呼后拥，异常风光。”
今天潘石屹愿意把当时内部的分歧解释为：这六个合伙人就各想各的了，批判我太老财了，守着北京的一块都不给兄弟们搭舞台。我呢确实比较老财，几百万可以，上亿往外投，我基本都持反对态度。
冯仑在其思想集《野蛮生长》中坦承：一时间，我们成了最招人注意的民营企业。我们接着就通过金融机构互相拆借等方式来扩张，投资在房地产、商业零售以及高科技等许多行业。
“当时，用于投资的资金都是以将近20%的年利率短期拆借来的，如果没有60%以上的毛利，投资肯定是亏的；越投，口袋里的钱越紧，越紧就向更多的人与机构去高息拆借……”
六个合伙人的分歧日益明显，冯仑在思考良久之后，决定分家。
潘石屹用获得的资金创办了红石房地产开发公司，也就是SOHO中国的前身；易小迪则创办了阳光100集团；王启富成为“海帝地板”的董事长；而刘军回归农业开发。最后离开的是王功权，“功权从美国万通做投资一路做过来，后来离开万通，直接进入到IDG，又到了鼎辉，由创业老板变成合伙人老板。”
承接上一个主题，高峰时期万通控制了70亿元的资产。不过，冯仑已经认识到其中不断积累的风险，在分家的同时，开始压缩资产规模。
《野蛮生长》一书中如是描述：我们认输了，开始卖东西还钱，剩多少是多少；把所有和北京没关系的、跟房地产没关系的项目都砍掉……终于让疯狂奔跑的列车停了下来。
“我们在96年的时候就意识到所谓的‘原罪’，然后我们开始处理这件事情，到99年就差不多都处理完了，成本很低，所谓成本很低就是你赶紧把钱给人还了，把资本金给做正就完了。”
但是如何发展成为新的课题，1999年，冯仑参与到房地产业的“中城房网”，不过，他很快对此的结论是，“就像一个假肢装在了一个人的腿上，其他的腿插进来有什么意思？”，2000年6月，冯仑提出了房地产戴尔的模式，这一认识真的让人困惑。
1994年万通就在美国投资了亚信，投入了25万美元，不过，八个月后就在回购中退出了，据说是收回50万美元。不过，此后美国的万通国际集团走上了风险投资的道路，参与了众多国内的互联网项目。
2002年年末冯仑提出“学习万科好榜样”，随即引发了业界的大讨论。
万科目不断通过“减法”将主营业务集中到房地产，并且其楼盘更多集中在城市新兴区域、成为面向白领群体的成片居住社区。
万科树立的标杆是帕尔迪，帕尔迪是美国最大房地产开发商之一，以规模化和标准化的运作著称。这一时期前后万通也树立了自己的标杆，住宅方面是托尔兄弟(Toll Brothers)，是美国最大的豪华房屋建筑商之一，其目标客户是高收入、高学历、高职位的所谓“三高”人士，或者是富裕阶层的第二住所。
我们知道，1999年，万通推出了第一个高档住宅项目万泉新新家园。之后的亚运新新家园是位于亚运村区域的纯低层、低密度楼盘。
2005年，冯仑计划在美国纽约新世贸中心开辟“中国中心”。目标是为中国和美国企业及文化机构建一座桥梁，兼有商务与文化双重功能。
这个项目后来有波折，但是应该仍在进行中，2008年6月，上海的卓越理财财富论坛上，冯仑提及：如果在这个项目有中国人，那么这个项目就火了，底下还有60万平米商业，中国人又好买东西，又爱花钱，所以业主就特别希望自由塔有中国成分。
在这一项目中，万通接触了铁狮门(Tishman Speyer），铁狮门渗透入开发、收购、资产管理、基金管理各个环节，从投资增值的角度定义商业地产运营，开发或管理着包括洛克菲勒中心在内资产价值超过150亿美元商业地产。之后万通将铁狮门选定为商业地产的标杆。
万通地产的官方网站明确提出：以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”等业务模式。“中期持有、能力导向、收入多元、资本回报”的房地产业务，专注开发、建设、持有、经营商用物业——万通中心。
这一期间，冯仑仍然在进行理论学习，2003年9月毕业于中国社会科学院研生院宪法学与行政法学专业，获法学博士学位。
虽然冯仑与万通在经历《野蛮生长》的心路，但是我们刚刚经历了一个房地产市场膨胀的阶段，而万通正是一家房地产商。2008年10月冯仑撰文指出:“我们的第一个蜜月在海南，1991年开始，1993年结束，第二个蜜月没想到在CBD了，中间隔了七年，但第二个蜜月时间相对较长。”
1993 年《北京市城市总体规划》提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。1998 年《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约 3.99 平方公里的区域。
曾经有海南经历的企业显然是抓住了这波机会：我们的万通中心和新城国际，还有附近的财富中心，再往南银泰，再往后是潘石屹的SOHO、蓝堡，往北星光天地，往东是阳光100，都是从海南出来的企业家盖的。
新城-国际总占地面积约10.5公顷，地上总建筑面积约32万平方米，三期 “桦园”(Belgravia Park)是新城-国际项目的最后一个公寓组团，Belgravia Park英王乔治四世重建白金汉宫之时设立，一直以来的高档住宅区，该地区已经延续了一百多年的升值。
2008年1月《南都周刊》刊载《“色”与“戒”的角力》一文，文中援引了冯仑接受采访时的话，“你别看万通企业这么大，我们到2006年才把最后一笔账还清，无论作为大哥还是朋友，我遵守了承诺。”
2008年3月，冯仑在参加2008年中国工业地产高层峰会时，在接受《21世纪经济报道》采访时透露，万通不久将进入工业地产。“我们将和一个很大的工业企业合作，把他们的厂房和土地买下来后再出租给他们。”
冯仑强调，“是我们非上市的母公司以投资商的身份去做。”
在“学习万科好榜样”之后，冯仑又提出了“学先进、傍大款、走正道”。
2004年4月北京万通实业股份有限公司向天津泰达集团定向增发了3.08亿股，成功融资3.388亿元，天津泰达因而获得北京万通27.8%的股份，成为其第一大股东。
泰达集团官方网站的介绍是：集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区，隶属于天津泰达投资控股公司。泰达集团拥有一家上市公司、十余家全资或控股公司及五十多家参股企业。
2002年万通联合天津泰达，入主了先锋股份(600246.SH)，并将公司名由“先锋粮农”改为了“先锋置业”，主业也变成了房地产业。
2006年7月21日，G先锋发布控股股东万通星河追加承诺的公告：万通星河将促使G先锋管理层提高管理水平，努力改善经营业绩，确保公司在2006年-2008年累计净利润不低于6.7亿万元，不足部分由万通星河补齐。
万通星河由万通地产控股99%、而万通地产的主要股东则为万通实业集团及天津泰达集团。G先锋通过向万通星河定向增发5200万股股票，间接取得天津新城国际项目、新城东路项目、上游国际项目和新新小镇项目。
2007年9月24日，北京万通先锋置业股份有限公司收到北京市工商局名称变更通知，公司名称变更为北京万通地产股份有限公司的相关工商变更手续已办理完毕。
2008年3月，在万通地产官方网站的董事长致辞上，冯仑表示：截止去年年底，在135家A股房地产上市公司中，万通地产按市值已跃升为第十九名(在环渤海地区市值第一)、按现金流排名位居第五位、按业绩的增幅也位居前列。不仅如此，我们还成为滨海新区投资规模居首位的房地产公司。他反复强调的是滨海。
2007年12月的住交会上，相关冯仑的天津布局，华远的任志强在后来被媒体总结为《这个冬天有点冷》的演讲中提及：滨海新区也许会在别人下雪的时候开出特别灿烂的花……所以这些地区特有的一些优势，就让这个地区可能成为我们在一个经济周期中的低潮变成高潮，这就是我们冯总在几年前看到的区域发展特性和选择在这个区域扎根，已经和泰达进行合作的基础。
他进一步强调：“如果我们每个人能比政策提前看出半年，可能你就领先于别的企业。如果能提前看出四年，你可能更有优势在这个市场中竞争。”
2008年年末，当谈到上市公司的时候，冯仑说：“别人办丧事的时候你办喜事，别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备。到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。”
相对低调的万通地产总经理许立实际上属于老万通人，毕业于清华大学。1993年参与组建北京万通地产，1995年开始担任北京万通实业股份有限公司总经理。
2008年4月，许立在同冯仑一起接受网站访谈的时候说：我们目前非常关注滨海新区特别是生态新城的项目，我们有很多人员在关注生态新城的规划包括下一步的发展，这是我们在今年很重要的计划之一。不管在任何时候，公司都不会考虑将资金投入股市，我们保证我们是专业地产公司，在专业方面加强所有的投入。
顺便一提的是，2008年8月冯仑的爱人王淑琪买下北京新城国际四期公寓一套，公寓总面积为375.03平方米，价格为1922.1714万元，8月5日已经付清全部款项。
2008年11月国海证券分析师王安田在报告中指出：公司在天津地区土地储备185.21 万平, 占68%。公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。
往后看，就很清晰，在2000年前后，经济出现了集约化的倾向，我们可以看到的一个现象是，CBD起来的一栋楼创造的利润，相当于一个将销售体系渗透到四五级市场的庞大企业一年或者数年的利润，如果这家企业还有利润的话。
冯仑的高度，使他更为从容把握其中的机会，而对我们多数人来讲，却是身边发生，却又熟视无睹的故事。当然，今天即便同冯仑认识同步，或者也只是多了一点节后聚会的谈资罢了。(文/郦晓)
“但是，同一个媳妇不可能有第二次蜜月。我们一定要在下一个蜜月到来的时候变换地点和场所、变换人、变换姿势，这就叫创新。”你知道——这是一个善于表达自己认识的人，同时也给人留下深刻印象的人。
冯仑，1959年出生于陕西西安。
这个年龄刚好同恢复高考对应起来，1978年他进入西北大学学习经济。
西北大学的历史可以追溯到1902年的陕西大学堂，最初的时候就有商科，1977 年西北大学恢复了经济学专业和经济学系，1985 年正式成立了经济管理学院。几乎是在冯仑求学的同一时期，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在同一院系学习。
在获得经济学学士学位之后，1981年，冯仑考取了中央党校的研究生，也是党校最年轻的研究生。在进一步获得法学硕士学位之后，他获得了第一份工作——留校任教。
冯仑后来总结，做生意的人特别会说，尤其是创业者，“我原来当过老师，老师就是在不停地讲一些重复的内容。”他的第一个月的工资是68元，用作“胡吃乱喝”了。
之后，据说是因为他主动要求，被下放到武汉挂职锻炼，先是到武汉搪瓷总厂，半年后到市政府经贸委，前后一年，然后回到北京。
当时党校在承担“意识形态领域的领导体制”的研究。冯仑回忆：“我是牵头人，主要是研究党怎么样来进行意识形态领域的工作。”
之后冯仑被借调到中宣部，在理论研究室继续这一课题的研究。1988年的夏天，冯仑被正式调到国家体改委的中国经济体制改革研究所，在比较体制研究室当副主任。
到这个阶段，你仍然看不出，冯仑同下海经商有丝毫的联系，更何况“下海热”还远没有到来。
当时除了北京，全国还有几个省设有体改所。海南刚刚建省，冯仑被借调到海南，去筹备海南改革发展研究所。在筹备时候，“我做常务副所长，当时的体改委主任做所长。”
问题就来了，研究所有40个体制内的编制，还有80个“改革编制”，这意味需要自己解决薪金的问题。80个人中的40个人后来办了一份刊物，这就是今天的《新世纪周刊》。余下40个人注册了一个公司，预想是用经营赚来的钱支持研究所的研究。
上面给了一万台彩电的进口批文，不过那个时候，冯仑们还颇不擅长经商，兴趣也不在这儿，最后将批文转让给了另一家国有企业，获得了20万元。
同一时期，后来被称为“万通六君子”的人物关系开始形成。2005年8月冯仑在接受《新京报》采访时回忆：当时王功权和刘军在去海南的大巴车上偶然相遇；而我当时在海南省体改所任常务副所长，曾在人民大学招聘研究生毕业的易小迪，鼓动他到海南；王启富也是我招聘进来的。“以后大家在一起做事就按先来后到顺序让王功权和我负责。”
2008年8月，业内人士喻建欢同冯仑访谈，在问到当时，如何解决“改革编制”户口，档案等问题时，冯仑回答，实际上当时，他自己的档案也“悬在空中的，刚办到当地的组织部”。
“到89年了，事情发生了很多变化，后来我的档案又被退了回去，直到这个机构随后解散。我且如此，何况他人，这样很多人都被闲在空中，鸟兽散了。”
再有名的人，随着时间的流逝，在人们的记忆中也逐渐淡去了。
1989年10月，民营企业南德集团与前苏联达成了以易货贸易的形式购买4架T-154客机的交易，轰动一时。此后，南德涉足到卫星、国有企业改制等诸多领域……
“我在体改所的时候就经常听说老牟如何了得，有印象，但一直没见过。”
后来在海南冯仑认识了帮助牟其中做成飞机生意的汪兆京，他是南德驻海南代表，到1989年9月的时候，冯仑既无事做也没有工资，汪兆京因此建议，不妨到牟其中那边去。
冯仑后来在《一个时代的光芒》一文中回忆：他给我的印象是个子特别高，手里总是拿个大茶缸——后来他也一直是这个形象。他把茶缸往茶几上一放，开说的事情就是天下、国家、改革、命运之类。
当然，冯仑熟悉媒体方面，他的工作是负责外部联络与形象经营，事实上他还作为第一任主编办企业内部报纸，也就是一度名声在外的《南德视界》。冯仑后来的头衔是总办公室主任兼西北办主任。也帮助南德引进了不少人。
冯仑将王功权介绍进了南德集团，王功权又将刘军介绍进南德集团，易小迪当时则在海南办印刷厂。
“更有意思的是我离开时以及离开之后与老牟在内心的较量，这纯粹是一种男人和男人之间的较量。”冯仑是如此描述，他和牟其中之间的隔阂。一段时间，冯仑想法颇多，其中有一个想法是，能够让牟其中退而只做董事长，具体业务他们一帮年轻人来做。当然，肯定不成立。
另一个想法是成立一个公司，名字叫“万通”，万通代理事务所，意思是什么都能干，那个时期让人不由得联想起《顽主》中的“三替公司”，甚至于列了章程，不过最终没有注册下来。
之后，冯仑再次去了海南，临走时没有打招呼。“老牟知道后非常恼火，因为我一不要钱二连招呼都不打，说明内心极其自信，且不把他当回事。我是南德历史上第一个炒老板的人。”
以后，冯仑想找机会同牟其中解释一下，牟其中不见，后来，牟其中因为业务方面，通过下属要约见冯仑，冯仑表示也不见了。
再往后，牟其中出了状况，事后我们知道，2000年5月30日在武汉市中级人民法院一审宣判，牟其中因信用证诈骗被判处无期徒刑。
1999年11月《羊城晚报》报道：1日上午8时，武汉中级人民法院，当控方指南德已资不抵债时，牟其中称他在国外有多个合同，如某大集团，世界排名前10位的大银行担保，向他提供500吨黄金还债，并称这是不得已才当庭透露的商业秘密。
冯仑表示之前接到一个电话：“我是牟其中，我没出事。给我拿些钱，回头我还给你。”原因是请律师需要一些钱。
冯仑找人商量了一下，觉得不妥，决定：在二审判决之前不便介入，也不便给予任何资金上的支持。但是，“牟其中劳改出来了，生活上所有的事归我冯仑管，我负责养老送终。对我个人来说，无非多了一个爹，原则上我爹多少他多少，对朋友也是个安慰，他岁数和我父亲差不多。”
网上流传一篇文章，以牟其中口吻回应冯仑，因为没有正式来源，不便于引用，具体是对一些事情，不同的看法，颇显个性。其实当事人对已发生的事情有不同看法，不奇怪，事情过去很久，提或者不提都不再重要了。
1991年9月13日，重新聚拢起来的六个人注册了“海南农业高技术投资联合开发总公司”。法人代表、总经理一栏填了王功权。注册资本是多少并不重要，最初的时候只凑两万多块钱。
王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业，之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。1990年3月经冯仑介绍进入南德集团，后来担任南德集团天津投资公司副总经理。
冯仑和刘军的头衔是副董事长，易小迪是总经理助理，王启富则担任办公室主任。那是5个人，还有一个就是潘石屹。
潘石屹，1963年10月出生于甘肃省天水，毕业于河北石油职业技术学院。“大学毕业后，我分在石油部管道局工作。这个局有4万多人，光机关干部就有1万多人。”于是1987年4月他从机关辞职下海。
他先是到深圳，在一家培训公司，冯仑回忆，“我们研究所下边公司在深圳招聘的一个人员。”之后，潘石屹也到了海南，在一家砖厂当厂长。一度，海南各地的工程停了，砖厂没有业务，民工也没有收入，潘石屹用自己的钱买来米，同民工一天天捱。
潘石屹回忆，1991年的大年三十他找了一个招待所，开了一个最便宜的房间：我跑到一楼央求一个值班的小姑娘让我在值班室里看春节联欢晚会，她同意了。谁知晚会刚看了个开场，她又改主意了，死活不让我看，一个劲赶我走。“我只好一个人回到房间。一种从来没有过的孤独感漫上心头。”
冯仑一次在同广东人聊天时听到了“机构按揭”，查了词典才理解意思，这是这家公司重要的起步。
他们从北京的一家信托公司借到了500万元人民币，冯仑事后回忆，“那时的海南很热，大家也愿意借钱给海南的项目，只不过利息很高，我记得应该是在50%。”潘石屹回忆，“利息好像是20%，这笔钱由他派人监控，利润五五分成，这是我们第一笔种子资金。”
他们买了金贸区的九都别墅，首付500万元，其余1000万元通过中亚信托做按揭。潘石屹负责买卖。
潘石屹遇到了新生事物，“我们当时不到三千元/平方米买过来八栋。在手里放了一两个月，没人要，出不去，这可麻烦了。”
回过头来看，他们正处于一轮经济周期的起点，之后是小平南巡讲话，人们对经济的预期改变了。
“先来了山西的大老板韩九吉，我开价4000，又来了一个内蒙的，我又开价4100。”初涉房地产的潘石屹对房地产居然有独到的理解，此后他不断抬高价格，虽然韩九吉很“气愤”，但是终于在4200元的价位买下了三栋，之后价格抬高到了6000元。韩九吉后来成为潘石屹很好的朋友，也是潘石屹庞大山西粉丝团的发端。
这群年轻人终于迎来了他们的黄金时代，冯仑事后的总结是，“天天过年，夜夜结婚”。潘石屹则将其同2000年前后的“.com”时代比较。1992年公司初组建集团，正式启用“万通”，冯仑也开始了他的董事长生涯。
当然，蜜月持续的时间并不太长。
当时海口常住人口 15万，暂住人口 50万。而当时规划局统计出来的报建面积大约是人均50平方米，对应北京人均才7平方米多一点。潘石屹看到这一组数据之后，觉得前景堪忧。
冯仑从另一个侧面看数据：当时海南省1.8万家房地产公司，海口当时本土人口不到30万，整个海南岛600万人，20%在城市里，剩下都是在乡下。
冯仑事后认为，最终他们能够退出泡沫，得益于他们的思考：92年公司成立一周年的时候，我们就认真在公司讨论了几天，形成了一个共识，都反应在我们写的一篇文章，叫《披荆斩棘，共赴未来》。
几个创业伙伴商量一下，认为应该分散一下风险，于是潘石屹领了五万元的差旅费到了北京。
有一天潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，无意中听到市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，但是现在没人做。
潘石屹找了北京市体改委主任贺阳，正好冯仑以前认识他。贺阳说这是个好事，以后都要按公司形式组建。
于是找了中国工程学会联合会和中国煤炭科学研究院，两家同意作为发起单位，之后又说服了纺织部下属的中国华诚集团。那么注册资本金呢？冯仑和潘石屹两人一商量，觉得应该往大了做，最后定为8亿元。之后在《金融时报》做了一个整版北京万通实业股份有限公司的“招股通函”……
1993年，房地产市场面临宏观调控，北京华远房地产公司有意将阜城门“新世界广场”项目转出来，于是万通就接下了这个项目。
之后，香港利达行邓智仁揽下了新世界广场的销售代理，我们知道，这一时期，邓智仁正在为其“玫瑰园”项目扰头不已。
万通新世界的办公楼从一期的2200美元/平方米，六个月后就升到3300美元/平方米，由于项目采取2200美元/平方米以上5：5分成，邓智仁确认佣金超过8000万美元，当时收入最高的销售员年收入达到了80万元，在上世纪90年代初期，颇具轰动效应。
潘石屹认为广告很关键：做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，一打广告的效果，就像没吃过药的人第一次吃感冒药……当初我们在广告上打了大约有一千万元的广告，在当时来说是天文数字，《人民日报》海外版、《文汇报》、《大公报》上都是整版整版的广告。
从产业的角度看，邓智仁港式销售模式引发关注，随后随人员流动得到了很好的推广，今天的“控销”，最初即来源于当时的港式销售模式。
这一时期，万通给人更深刻的印象是阜城门小商品批发市场，最初的时候，万通希望可以在北京的西边复制类似赛特、燕莎，因此上马百货公司，后来发现运营不理想，最后决定转型做北京最高档的小商品市场，结果市场回应积极。
无疑，新世界广场项目之后，万通进入了一个高歌猛进的阶段。潘石屹回忆:“第一个举措是收购北京电影制片厂，厂长都到万通上了半年班，最后收购失败。”之后收购贵州航空公司，武汉国投，陕西证券，并且成为民生银行的大股东。
这是冯仑的江湖：“公司扩张后，全国十几个城市都有业务，如同梁山兄弟一样，我们走到哪里都不用带钱，一下车‘兄弟’们前呼后拥，异常风光。”
今天潘石屹愿意把当时内部的分歧解释为：这六个合伙人就各想各的了，批判我太老财了，守着北京的一块都不给兄弟们搭舞台。我呢确实比较老财，几百万可以，上亿往外投，我基本都持反对态度。
冯仑在其思想集《野蛮生长》中坦承：一时间，我们成了最招人注意的民营企业。我们接着就通过金融机构互相拆借等方式来扩张，投资在房地产、商业零售以及高科技等许多行业。
“当时，用于投资的资金都是以将近20%的年利率短期拆借来的，如果没有60%以上的毛利，投资肯定是亏的；越投，口袋里的钱越紧，越紧就向更多的人与机构去高息拆借……”
六个合伙人的分歧日益明显，冯仑在思考良久之后，决定分家。
潘石屹用获得的资金创办了红石房地产开发公司，也就是SOHO中国的前身；易小迪则创办了阳光100集团；王启富成为“海帝地板”的董事长；而刘军回归农业开发。最后离开的是王功权，“功权从美国万通做投资一路做过来，后来离开万通，直接进入到IDG，又到了鼎辉，由创业老板变成合伙人老板。”
承接上一个主题，高峰时期万通控制了70亿元的资产。不过，冯仑已经认识到其中不断积累的风险，在分家的同时，开始压缩资产规模。
《野蛮生长》一书中如是描述：我们认输了，开始卖东西还钱，剩多少是多少；把所有和北京没关系的、跟房地产没关系的项目都砍掉……终于让疯狂奔跑的列车停了下来。
“我们在96年的时候就意识到所谓的‘原罪’，然后我们开始处理这件事情，到99年就差不多都处理完了，成本很低，所谓成本很低就是你赶紧把钱给人还了，把资本金给做正就完了。”
但是如何发展成为新的课题，1999年，冯仑参与到房地产业的“中城房网”，不过，他很快对此的结论是，“就像一个假肢装在了一个人的腿上，其他的腿插进来有什么意思？”，2000年6月，冯仑提出了房地产戴尔的模式，这一认识真的让人困惑。
1994年万通就在美国投资了亚信，投入了25万美元，不过，八个月后就在回购中退出了，据说是收回50万美元。不过，此后美国的万通国际集团走上了风险投资的道路，参与了众多国内的互联网项目。
2002年年末冯仑提出“学习万科好榜样”，随即引发了业界的大讨论。
万科目不断通过“减法”将主营业务集中到房地产，并且其楼盘更多集中在城市新兴区域、成为面向白领群体的成片居住社区。
万科树立的标杆是帕尔迪，帕尔迪是美国最大房地产开发商之一，以规模化和标准化的运作著称。这一时期前后万通也树立了自己的标杆，住宅方面是托尔兄弟(Toll Brothers)，是美国最大的豪华房屋建筑商之一，其目标客户是高收入、高学历、高职位的所谓“三高”人士，或者是富裕阶层的第二住所。
我们知道，1999年，万通推出了第一个高档住宅项目万泉新新家园。之后的亚运新新家园是位于亚运村区域的纯低层、低密度楼盘。
2005年，冯仑计划在美国纽约新世贸中心开辟“中国中心”。目标是为中国和美国企业及文化机构建一座桥梁，兼有商务与文化双重功能。
这个项目后来有波折，但是应该仍在进行中，2008年6月，上海的卓越理财财富论坛上，冯仑提及：如果在这个项目有中国人，那么这个项目就火了，底下还有60万平米商业，中国人又好买东西，又爱花钱，所以业主就特别希望自由塔有中国成分。
在这一项目中，万通接触了铁狮门(Tishman Speyer），铁狮门渗透入开发、收购、资产管理、基金管理各个环节，从投资增值的角度定义商业地产运营，开发或管理着包括洛克菲勒中心在内资产价值超过150亿美元商业地产。之后万通将铁狮门选定为商业地产的标杆。
万通地产的官方网站明确提出：以较小资本投入创造较大回报的“主开发模式”和并购成熟物业然后提升价值并出售的“投资商模式”等业务模式。“中期持有、能力导向、收入多元、资本回报”的房地产业务，专注开发、建设、持有、经营商用物业——万通中心。
这一期间，冯仑仍然在进行理论学习，2003年9月毕业于中国社会科学院研生院宪法学与行政法学专业，获法学博士学位。
虽然冯仑与万通在经历《野蛮生长》的心路，但是我们刚刚经历了一个房地产市场膨胀的阶段，而万通正是一家房地产商。2008年10月冯仑撰文指出:“我们的第一个蜜月在海南，1991年开始，1993年结束，第二个蜜月没想到在CBD了，中间隔了七年，但第二个蜜月时间相对较长。”
1993 年《北京市城市总体规划》提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。1998 年《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约 3.99 平方公里的区域。
曾经有海南经历的企业显然是抓住了这波机会：我们的万通中心和新城国际，还有附近的财富中心，再往南银泰，再往后是潘石屹的SOHO、蓝堡，往北星光天地，往东是阳光100，都是从海南出来的企业家盖的。
新城-国际总占地面积约10.5公顷，地上总建筑面积约32万平方米，三期 “桦园”(Belgravia Park)是新城-国际项目的最后一个公寓组团，Belgravia Park英王乔治四世重建白金汉宫之时设立，一直以来的高档住宅区，该地区已经延续了一百多年的升值。
2008年1月《南都周刊》刊载《“色”与“戒”的角力》一文，文中援引了冯仑接受采访时的话，“你别看万通企业这么大，我们到2006年才把最后一笔账还清，无论作为大哥还是朋友，我遵守了承诺。”
2008年3月，冯仑在参加2008年中国工业地产高层峰会时，在接受《21世纪经济报道》采访时透露，万通不久将进入工业地产。“我们将和一个很大的工业企业合作，把他们的厂房和土地买下来后再出租给他们。”
冯仑强调，“是我们非上市的母公司以投资商的身份去做。”
在“学习万科好榜样”之后，冯仑又提出了“学先进、傍大款、走正道”。
2004年4月北京万通实业股份有限公司向天津泰达集团定向增发了3.08亿股，成功融资3.388亿元，天津泰达因而获得北京万通27.8%的股份，成为其第一大股东。
泰达集团官方网站的介绍是：集团依托于天津滨海新区和天津经济技术开发区，隶属于天津泰达投资控股公司。泰达集团拥有一家上市公司、十余家全资或控股公司及五十多家参股企业。
2002年万通联合天津泰达，入主了先锋股份(600246.SH)，并将公司名由“先锋粮农”改为了“先锋置业”，主业也变成了房地产业。
2006年7月21日，G先锋发布控股股东万通星河追加承诺的公告：万通星河将促使G先锋管理层提高管理水平，努力改善经营业绩，确保公司在2006年-2008年累计净利润不低于6.7亿万元，不足部分由万通星河补齐。
万通星河由万通地产控股99%、而万通地产的主要股东则为万通实业集团及天津泰达集团。G先锋通过向万通星河定向增发5200万股股票，间接取得天津新城国际项目、新城东路项目、上游国际项目和新新小镇项目。
2007年9月24日，北京万通先锋置业股份有限公司收到北京市工商局名称变更通知，公司名称变更为北京万通地产股份有限公司的相关工商变更手续已办理完毕。
2008年3月，在万通地产官方网站的董事长致辞上，冯仑表示：截止去年年底，在135家A股房地产上市公司中，万通地产按市值已跃升为第十九名(在环渤海地区市值第一)、按现金流排名位居第五位、按业绩的增幅也位居前列。不仅如此，我们还成为滨海新区投资规模居首位的房地产公司。他反复强调的是滨海。
2007年12月的住交会上，相关冯仑的天津布局，华远的任志强在后来被媒体总结为《这个冬天有点冷》的演讲中提及：滨海新区也许会在别人下雪的时候开出特别灿烂的花……所以这些地区特有的一些优势，就让这个地区可能成为我们在一个经济周期中的低潮变成高潮，这就是我们冯总在几年前看到的区域发展特性和选择在这个区域扎根，已经和泰达进行合作的基础。
他进一步强调：“如果我们每个人能比政策提前看出半年，可能你就领先于别的企业。如果能提前看出四年，你可能更有优势在这个市场中竞争。”
2008年年末，当谈到上市公司的时候，冯仑说：“别人办丧事的时候你办喜事，别人办喜事的时候，你居安思危，做好离婚准备。到现在为止，在135家A股上市房地产公司当中，我们的现金状况、负债率都非常低，每股净现金流是少数正数的几家，正是因为我们采取了反周期的措施。”
相对低调的万通地产总经理许立实际上属于老万通人，毕业于清华大学。1993年参与组建北京万通地产，1995年开始担任北京万通实业股份有限公司总经理。
2008年4月，许立在同冯仑一起接受网站访谈的时候说：我们目前非常关注滨海新区特别是生态新城的项目，我们有很多人员在关注生态新城的规划包括下一步的发展，这是我们在今年很重要的计划之一。不管在任何时候，公司都不会考虑将资金投入股市，我们保证我们是专业地产公司，在专业方面加强所有的投入。
顺便一提的是，2008年8月冯仑的爱人王淑琪买下北京新城国际四期公寓一套，公寓总面积为375.03平方米，价格为1922.1714万元，8月5日已经付清全部款项。
2008年11月国海证券分析师王安田在报告中指出：公司在天津地区土地储备185.21 万平, 占68%。公司重点布局的天津地区的土地成本仅1447 元/平方米。
往后看，就很清晰，在2000年前后，经济出现了集约化的倾向，我们可以看到的一个现象是，CBD起来的一栋楼创造的利润，相当于一个将销售体系渗透到四五级市场的庞大企业一年或者数年的利润，如果这家企业还有利润的话。
冯仑的高度，使他更为从容把握其中的机会，而对我们多数人来讲，却是身边发生，却又熟视无睹的故事。当然，今天即便同冯仑认识同步，或者也只是多了一点节后聚会的谈资罢了。(文/郦晓)
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